Der Immobilienmarkt 2026 richtet den Blick nach vorn
Nach den Boomjahren hat sich der deutsche Immobilienmarkt bis 2025 deutlich abgekühlt. Der rasche Zinsanstieg der letzten zwei Jahre verteuerte Baufinanzierungen, viele Kaufentscheidungen wurden vertagt und die Preisentwicklung verlor an Schwung. In vielen Regionen stagnierten oder sanken die Immobilienpreise – besonders dort, wo sie zuvor stark gestiegen waren. Doch mittlerweile zeigen sich erste Anzeichen einer Trendwende: Im ersten Quartal 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen erstmals seit Mitte 2022 wieder, Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich sogar um 2,9 Prozent im Jahresvergleich. Der Wohnraumbedarf bleibt hoch, vor allem in Metropolen mit knappem Angebot. 2026 erfordert weiterhin eine Anpassung an das neue Umfeld aus höheren Zinsen, vorsichtigerer Nachfrage und wachsendem Regulierungsdruck.
Verändertes Nachfrageverhalten und Zinsentwicklung
Im aktuellen Zinsumfeld hat sich das Nachfrageverhalten spürbar verändert. Private Eigennutzer sind durch gestiegene Zinsen und Baukosten unter Druck. Viele verschieben den Kauf oder suchen nach kleineren, günstigeren Objekten, um die Finanzierung noch stemmen zu können. Dennoch bleibt der Traum vom Eigenheim lebendig: Nach einigen zähen Monaten zieht die Nachfrage langsam wieder an. Das Kreditvolumen für private Haushalte lag im ersten Halbjahr 2025 rund 31 Prozent über dem Vorjahr, und auch das dritte Quartal zeigte sich lebhaft. Die Bauzinsen bewegen sich Anfang 2026 weiterhin auf einem erhöhten Niveau. Für zehnjährige Darlehen liegen die besten Angebote aktuell zwischen 3,4 und 4,0 Prozent. Experten erwarten für das erste Halbjahr 2026 eine Seitwärtsbewegung mit Topzinsen zwischen 3,1 und 3,7 Prozent. Der EZB-Leitzins liegt seit Juni 2025 stabil bei 2,00 Prozent. Für 2026 wird eine unveränderte Geldpolitik prognostiziert.
Kapitalanleger investieren derweil sehr selektiv. Andere Anlagen werfen wieder mehr Rendite ab und der Immobilienmarkt bietet kaum schnelle Wertzuwächse – Investoren prüfen Käufe daher sehr genau. Im Fokus stehen Objekte mit solider Mietrendite, guter Lage und langfristiger Sicherheit. Gleichzeitig sehen einige professionelle Anleger die Preiskorrekturen der Vorjahre als Chance: Ausgewählte Immobilien in Top-Lagen oder mit besonderen Qualitäten werden wieder erschwinglich. Laut Branchenexperten ist das Interesse von Kapitalanlegern derzeit sogar höher als in den Hochzeiten des Immobilienbooms.
Transaktionsmarkt und Preisprognose
Die Zinswende hat den Transaktionsmarkt kräftig ausgebremst. 2023 ging die Zahl der Immobilienverkäufe stark zurück, da die Preisvorstellungen der Parteien auseinanderklafften. 2024 kam wieder etwas Bewegung in den Markt: Verkäufer wurden zu Preisnachlässen bereit, und erste Käufer nutzten ihre Chance. Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien erreichte nach neun Monaten 2025 rund 24 Milliarden Euro – deutlich unter dem Rekordwert von 114 Milliarden Euro im Jahr 2021, aber mit steigender Tendenz.
Für 2026 erwarten führende Institute und Banken einen durchschnittlichen Preisanstieg von 3 bis 4 Prozent bei Wohnimmobilien. Nach den deutlichen Preiskorrektur der vergangenen Jahre zeichnet sich damit eine Trendwende ab. Das weiterhin knappe Angebot an Wohnraum – insbesondere im Segment energieeffizienter Immobilien – sowie die anhaltende Unterdeckung des Wohnbedarfs wirken preistreibend. Zu den Boomzeiten der Niedrigzinsphase wird der Markt so schnell nicht zurückkehren. Ein Zusammenbruch des Immobilienmarkts wird für 2026 nicht erwartet; vielmehr deuten Fachanalysen auf eine Phase des Realismus und der Konsolidierung hin. Die Käuferschaft verschiebt sich zugunsten privater Käufer, da viele Großinvestoren pausieren oder sich auf krisenfeste Segmente beschränken. Verkauft werden vor allem hochwertige Objekte oder solche, die nach Preisrückgängen attraktiv bewertet sind; durchschnittliche Immobilien ohne besondere Merkmale haben es hingegen schwerer und bleiben länger auf dem Markt.
Energetische Sanierung und Nachhaltigkeit
Ein dominierendes Thema bei Bestandsimmobilien ist der energetische Sanierungsdruck. Strengere ESG-Vorgaben – etwa neue EU-Energieeffizienzregeln – zwingen viele Eigentümer zum Handeln: Unsanierte Altbauten mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wert, weil Käufer die nötigen Investitionen einpreisen. Umgekehrt steigt die Nachfrage nach Immobilien mit guter Energiebilanz. Bereits energieeffizient modernisierte oder klimafreundlich gebaute Häuser und Wohnungen können Preisprämien erzielen und finden schneller neue Besitzer. Nachhaltigkeit wird so vom netten Bonus zum entscheidenden Wertfaktor.
Ob Eigennutzer oder Investor: Wer heute kauft, achtet genau auf Isolierung, Heizsystem und den CO₂-Fußabdruck eines Objekts, um langfristig von niedrigen Nebenkosten zu profitieren und künftige Regulierungsvorgaben einzuhalten. Insbesondere energieeffiziente Wohnimmobilien in guten Lagen bleiben gefragt.
Gewerbeimmobilien: Zwei-Klassen-Markt
Im Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich ein zunehmend gespaltenes Bild. Büroimmobilien leiden unter höheren Zinsen und den Folgen neuer Arbeitsmodelle. Die verstärkte Nutzung von Homeoffice hat den Flächenbedarf mancher Firmen sinken lassen, was zu höheren Leerständen vor allem bei älteren Büros in Randlagen führt und dort die Mieten drückt. Die durchschnittliche Leerstandsquote in den großen Städten lag Ende 2025 bereits bei 8,2 Prozent. In Berlin und München beträgt sie rund 8 Prozent, in Frankfurt und Düsseldorf sogar über 11 Prozent. Für 2026 erwarten Analysten einen weiteren Anstieg, besonders in Berlin und Düsseldorf. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Büroflächen in Top-Lagen vorhanden. Dieser sogenannte „Flight-to-Quality“ treibt die Spitzenmieten weiter nach oben: In München werden für erstklassige Flächen bis zu 60 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Für 2026 werden in Frankfurt, Hamburg und München weitere Anstiege der Spitzenmieten von bis zu 2 Prozent prognostiziert.
Abseits des Bürosektors gelten Logistikimmobilien dank E-Commerce-Boom und hohem Lagerflächenbedarf ebenso wie Nahversorger als relativ robuste Segmente mit stabilen Erträgen. Zudem boomt der Bereich Rechenzentren: Der steigende Bedarf an Rechenleistung, insbesondere für Anwendungen der Künstlichen Intelligenz, treibt den Ausbau der digitalen Infrastruktur voran. Unternehmen wie Google und die Schwarz Gruppe investieren Milliarden in den Ausbau ihrer Kapazitäten in Deutschland.
Wohnungsbau: Fertigstellungen sinken weiter
Der Wohnungsbau bleibt das Sorgenkind des Marktes. Nach knapp 252.000 Fertigstellungen im Jahr 2024 rechnet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) für 2025 mit nur noch etwa 235.000 Wohnungen. Für 2026 wird ein weiterer Rückgang auf rund 215.000 Fertigstellungen prognostiziert – der niedrigste Stand seit Jahren. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr rückt damit in weite Ferne. Der Einbruch ist die direkte Folge der drastisch gesunkenen Baugenehmigungen in den Jahren 2023 und 2024. Damals stoppten viele Bauträger ihre Projekte wegen explodierender Zinsen und Baukosten. Da zwischen Genehmigung und Fertigstellung oft zwei bis drei Jahre liegen, schlägt diese Lücke nun mit voller Härte durch. Der tatsächliche Neubaubedarf liegt laut IW bei etwa 372.000 Wohnungen jährlich. Die daraus resultierende Unterdeckung des Wohnbedarfs wird auf rund 58 Prozent geschätzt und dürfte die Mietpreise in den Ballungszentren weiter nach oben treiben.
Politische Maßnahmen und Ausblick
Die Politik reagiert mit diversen Maßnahmen auf die angespannte Marktsituation. Im Bundeshaushalt 2026 sind rund 7,7 Milliarden Euro für das Thema Wohnen eingeplant, mit Schwerpunkten auf sozialem Wohnungsbau und klimafreundlichem Bauen. Die Regierung setzt auf neue Impulse wie zinsgünstige Förderkredite für klimafreundliche Neubauten und verbesserte Steueranreize für Bau und Sanierung. Eine besondere Innovation ist das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“, das ab Sommer 2026 mit 360 Millionen Euro starten soll. Es sieht zinsverbilligte Darlehen für Eigentümer vor, die leerstehende Büro- und Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln. Schätzungen zufolge eignen sich allein in den sieben größten deutschen Städten 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche für eine solche Umnutzung. Gleichzeitig bleibt der Mieterschutz im Blick: Die Mietpreisbremse bleibt bis 2029 in Kraft, um Mietanstiege zu begrenzen – das senkt zwar Renditechancen, entlastet aber die Mieter.
