Wohnungsbau-Turbo ab 2026: Was das Gesetz seit Ende 2025 konkret beschleunigen kann
Der sogenannte „Wohnungsbau-Turbo“ ist kein Programm, sondern ein Gesetzespaket zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung. Es ist nach Verkündung im Bundesgesetzblatt am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten. Für 2026 ist damit relevant, dass Kommunen die neuen Instrumente erstmals über ein volles Kalenderjahr in der Praxis anwenden können.
Kern des „Bau-Turbo“ ist, dass Städte und Gemeinden Wohnungsbauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen schneller ermöglichen können, ohne dass dafür zwingend ein vollständiges Bebauungsplanverfahren durchlaufen werden muss. Die Bundesregierung beschreibt das Ziel ausdrücklich als beschleunigte Planungs und Genehmigungsprozesse und verweist darauf, dass Kommunen künftig schneller grünes Licht geben können, auch ohne Bebauungsplan.Aus Sicht des Bauplanungsrechts ist dabei zentral, dass Gemeinden bis zum 31. Dezember 2030 Abweichungen vom Bauplanungsrecht beim Bau von Wohngebäuden zulassen können, wenn das Vorhaben mit öffentlichen Belangen vereinbar ist und nachbarliche Interessen gewahrt bleiben. Diese Befristung bis Ende 2030 wird in der Fachinformation zum Gesetz ausdrücklich genannt.
Ein weiterer Baustein betrifft die Zustimmung der Gemeinde: Das Gesetz sieht vor, dass die Zustimmung als erteilt gilt, wenn die Kommune innerhalb von drei Monaten nach Antragstellung nicht widerspricht. Damit wird eine feste Frist gesetzt, die Verfahren kalkulierbarer machen soll, weil nicht mehr allein offene Bearbeitungszeiten über den Fortgang entscheiden. Neben dem schnelleren Weg zu neuem Wohnraum adressiert das Gesetz auch den Schutz bestehender Mietstrukturen. Die Bundesregierung benennt als Bestandteil des Pakets einen verlängerten Umwandlungsschutz in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten: Die Regelung gegen die Umwandlung von Miet in Eigentumswohnungen gilt demnach statt bis Ende 2025 nun bis Ende 2030.
Für Nachverdichtung spielt außerdem das Thema Lärm eine Rolle, weil neue Wohnungen oft näher an bestehende Nutzungen heranrücken. In diesem Zusammenhang wurden Regelungen ergänzt, die Gemeinden bei der Festsetzung von Lärmschutzvorgaben mehr Spielraum geben. In der juristischen Einordnung wird dazu auf § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB verwiesen, der erleichterte Festsetzungen ermöglicht und in begründeten Fällen Abweichungen von Vorgaben der TA Lärm erlaubt. Wichtig ist bei alldem, dass der „Bau-Turbo“ keine automatische Baugenehmigung ersetzt. Er erweitert und beschleunigt Möglichkeiten innerhalb der kommunalen Planungshoheit und der Genehmigungsverfahren, setzt aber weiterhin voraus, dass die jeweiligen Voraussetzungen eingehalten werden und kommunale Entscheidungen getroffen werden. Genau deshalb wird 2026 in der Praxis auch davon geprägt sein, ob und wie einzelne Gemeinden die neuen Instrumente tatsächlich nutzen.
Sanieren 2026: Neue Fördervoraussetzungen für Wärmepumpen ab 1. Januar 2026
Für private Eigentümerinnen und Eigentümer ist 2026 vor allem bei der Heizungsmodernisierung ein klarer Stichtag: Ab dem 1. Januar 2026 gelten im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude, konkret bei den Einzelmaßnahmen, verschärfte technische Mindestanforderungen für Luft Wasser Wärmepumpen, soweit es um die Förderfähigkeit geht. Die zentrale Änderung betrifft die Geräuschemissionen des Außengeräts. Ab 01.01.2026 werden Luft Wasser Wärmepumpen im BEG Programm nur noch gefördert, wenn die Geräuschemissionen mindestens 10 Dezibel unter den Grenzwerten der EU Ökodesign Verordnung liegen. Bislang reichte eine Unterschreitung um 5 dB. Diese Vorgabe ist eine Fördervoraussetzung, nicht automatisch eine bau oder immissionsschutzrechtliche Grenzwertänderung. Die Anforderung gilt nach Angaben aus der Brancheninformation für alle geförderten Wärmepumpen, die ab 2026 neu installiert werden, unabhängig vom Datum der Antragstellung, und sie tritt ohne Übergangsregelung in Kraft. Damit ist für Sanierungsvorhaben entscheidend, dass bei Produktauswahl und Planung die Fördervoraussetzung ab dem Einbauzeitpunkt 2026 erfüllt wird.
Zu den konkreten Orientierungswerten wird in der technischen Darstellung häufig nach Leistungsklassen differenziert. Die heise Übersicht stellt die EU Grenzwerte nach Verordnung 813/2013 den Förderanforderungen gegenüber und zeigt beispielhaft, dass in der kleinsten Leistungsklasse bis 6 kW der EU Grenzwert bei 65 dBA liegt, für die Förderung bis Ende 2025 60 dBA und ab 2026 55 dBA maßgeblich sind. Diese Logik setzt sich über weitere Leistungsklassen fort, jeweils mit dem Abstand von 10 dB zur EU Vorgabe für die Förderfähigkeit ab 2026. Der ADAC fasst die Änderung ebenfalls als strengere Vorgaben für die BEG Förderung zusammen und nennt als Rahmen, dass je nach Leistung des Geräts ab 2026 neue Maximalwerte zwischen 55 und 78 dB maßgeblich sind, wenn eine Förderung in Anspruch genommen werden soll. Wenn Sie 2026 sanieren, ist außerdem relevant, über welche Stelle die jeweilige Maßnahme beantragt wird. Nach der Struktur der BEG gilt: Beim BAFA können weiterhin Zuschüsse für effiziente Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Anlagentechnik außer Heizung, Heizungsoptimierung sowie bestimmte Netze beantragt werden, während andere Anlagen zur Wärmeerzeugung über die KfW gefördert werden. Diese Zuständigkeiten sind auf der BAFA Übersicht zur BEG beschrieben. Damit ist „Sanieren 2026“ bei Wärmepumpen vor allem eine Frage der förderfähigen technischen Spezifikation ab dem Stichtag 1. Januar 2026 und der korrekten Förderlogik innerhalb der BEG Programme. Alles Weitere, etwa Änderungen an Förderrichtlinien über diese Schallanforderung hinaus, wäre ein eigenständiger politischer oder haushaltsrechtlicher Schritt und ist nicht automatisch Teil dieser konkreten, bereits feststehenden Anpassung.
